Как понизить процентную ставку по ипотеке

Размещено: Дом и квартира, Покупка жилья

Просмотры: 643

Снизить ставку по уже оформленной ипотеке сейчас вполне реально, несмотря на то, что для банков это означает очевидную потерю прибылей. Но нынешняя жёсткая конкуренция на рынке вынуждает их разрабатывать для заёмщиков более выигрышные предложения. Станет медлить один – другой тут же уведёт от него клиента.

Однако и самим клиентам стоит быть активнее. Тем более что о наметившейся с середины января 2017 года прочной тенденции понижения ставок сами кредитные организации, мягко говоря, не спешат кричать на каждом углу.

К примеру, о том, что Сбербанк сейчас принимает заявления, причём, на стандартных, им же самим подготовленных бланках, с просьбой понизить ставку по уже взятой ипотеке, люди узнают чаще всего друг от друга. И условий-то основных в данном случае два: сумма оставшегося чистого долга (без процентов) должна быть не менее 500 тысяч рублей, а также наличие ещё довольно долгого срока его погашения.

Есть масса способов понизить ставку по жилищному кредиту на стадии его оформления. К примеру, настаивать на составлении дифференцированного, а не аннуитетного графика погашения платежа, который предполагает фиксированную ежемесячную сумму и первоначальную выплату всех насчитанных процентов, к чему обычно кредитные организации и принуждают.

Два основных варианта понижения ипотечного процента

Когда же человек уже обременил себя ипотекой и задумался, как уменьшить по ней проценты, у него есть только два главных способа это сделать:

  1. Обратиться непосредственно к своему кредитору с заявлением об изменении условий ипотечного договора.
  2. Рефинансировать ипотеку, то есть оформить новый кредит в другом банке на условиях более выгодных, чтобы погасить старый.

Некоторые банковские брокеры, к услугам которых, кстати, люди всё чаще стали прибегать, предлагают ещё и третий способ, когда понизить ипотечную ставку можно, обратившись в суд по поводу возможных незаконно взимаемых сборов. Если, к примеру, кредитор вдруг увеличил процент по ранее взятой ипотеке. Впрочем, такое случается редко.

Прежде чем остановиться на каком-то варианте, придётся потратить время и изучить актуальные на данный момент условия кредитования в нескольких банках.
Получить, к примеру, такую информацию.

Ставки по ипотеке в октябре 2017 года:

Банк Новостройки Вторичное

жильё

С материнским

капиталом

Военная
Сбербанк 7,4 8,9 8,9 10,9
ВТБ24 10,9 11,25 10 10,9
Россельхозбанк 7,75 8 9,5 10,75
Газпромбанк 9,5 9,5 9,5 10,6
Райффайзенбанк 9.75 9.75 9.75 10,4
Банк «Санкт-Петербург» 10,5-11,5 11-12 10,5 10,9
Абсолют Банк 10 10 10 10,9

Информация с банковских офсайтов.

В конце лета 2017 года поставлен рекорд на ипотечном рынке: выдано почти 94,5 тыс. кредитов более чем на 174 миллиарда рублей – на 40% превышен прошлогодний их уровень.
Ставки достигли исторического минимума. На первичное жильё, в среднем, – 10,3%, на вторичное – 10,7%. Осенью крупные банки стали предлагать ипотеку под 9-9,5%. Воспользоваться такими условиями смогут те, кто решил взять ипотеку в IV квартале 2017 года.

Кто может обратиться с заявлением о понижении процентной ставки по ипотеке

Воспользоваться такой возможностью может абсолютно любой человек, получивший в своё время ипотечный кредит. Даже не совсем добросовестный плательщик, хотя ему, понятно, придётся труднее. Во взаимоотношениях с ним кредиторы постараются обезопасить себя более высокими, чем базовые, ставками для него. Вместе с тем рассчитывать на понижение, пусть и минимальное, процентной ставки даже такой заёмщик вправе. И здесь есть примеры положительных решений.

Бывают случаи, когда при наличии серьёзных проблем с финансами у заёмщика, банк идёт ему навстречу и составляет для него индивидуальную программу реструктуризации со снижением процентной ставки относительно оставшейся кредитной суммы.

И всё же преимущество, конечно, у добросовестных плательщиков, никогда не допускающих просрочек. Для них смена ипотечных условий становится в большинстве случаев формальностью.

Нужно также иметь в виду, что банки порой неожиданно отказывают в смене процентной ставки, не утруждая себя никакими объяснениями. Причём, столкнуться с таким к себе отношением могут не только неблагонадёжные клиенты, но и те, кто выполняет взятые обязательства в полном объёме. В подобной ситуации и те, и другие практически бессильны. Хотя и здесь есть вполне нормальный выход – обратиться в другую кредитную организацию за рефинансированием.

Каким образом действовать, выбрав реструктуризацию

Этот вариант целесообразно рассматривать первым. Потому как, во-первых, сформировалась уже некая адаптация к своему кредитору, во-вторых, где гарантия, что новый предоставит условия гораздо лучшие, чем нынешние?

Прежде всего следует написать заявление в свой банк с указанием причины, по которой возможно снижение прежней процентной ставки. Например, привести некий анализ ипотечного рынка, указать более низкие процентные ставки в других кредитных организациях.

В случае необходимости можно сообщить и о возникших проблемах с личными финансами, что потребуется подтвердить. Например, приложенными копиями больничных листов, записей в трудовой книжке о сокращении и так далее.

Возможно придётся выполнить какие-то дополнительные условия кредитора, скажем, предоставить ещё ряд гарантий, что никаких недоразумений с выплатами не будет.
В случае положительного решения банк выдаёт заёмщику новый платёжный график и документ, подтверждающий изменения условий ранее составленного кредитного договора.

Рефинансирование – преимущества и недостатки

Важно знать, что затевать рефинансирование стоит лишь в том случае, если разница в прежних и новых банковских процентах не менее двух пунктов! Кроме того, целесообразно заняться этим в начале использования ипотечного займа с аннуитетными (фиксированными) платежами. Если же последние дифференцированные, то – в любые сроки.

Когда заёмщик всё же решил досрочно погасить ипотеку, обратившись за кредитом в другой банк, то есть, используя рефинансирование, и это у него получилось, он заключает договор уже с новой кредитной организацией. Полученную сумму направляет на полную оплату текущей ипотеки, предварительно подав в свой прежний банк соответствующую заявку. Обычно получение денег и погашение предшествующего займа происходит одновременно. После чего плательщик начинает выполнять вновь взятые на себя обязательства.

Какие документы нужны для рефинансирования кредита

Важно знать, что процесс рефинансирования сопровождается не меньшими хлопотами, чем оформление самой ипотеки. Первым делом стоит подать положенную заявку с указанием своих личных данных и приложенным пакетом документов, состоящим из:

  • ксерокопии уже имеющегося договора ипотеки;
  • справки о доходах семьи;
  • всей документации на квартиру.

При наличии материнского капитала необходимы будут:

  • ксерокопия сертификата на него;
  • свидетельства о рождении детей;
  • справка об остаточной кредитной сумме.

Итак, каковы же здесь плюсы?

Рефинансирование делает реальным уменьшение переплат в результате приобретения более выгодного кредита, есть возможность скорректировать срок его погашения в сторону увеличения или уменьшения в зависимости от обстоятельств. К примеру, родился ребёнок, появились дополнительные финансовые сложности, что является достаточно веской причиной для пересмотра времени выплат. Банк, скорее всего, согласится его увеличить. Соответственно ежемесячная кредитная сумма уменьшится.

Когда дела с финансами в семье уладятся, только и остается обратиться в кредитную организацию повторно с предложением о досрочной выплате кредита или корректировке его условий с целью снижения суммы переплат. Но вначале следует чётко определиться с более приемлемыми для себя вариантами.

Заметим, что перекредитование не всегда сопровождается оформлением новой ипотеки. Если оставшийся долг небольшой, есть смысл взять обычный потребительский кредит и закрыть им ипотеку. Правда, проценты здесь будут, вероятнее всего, выше ипотечных, зато возможно оставшиеся от погашения прежнего кредита деньги потратить на другие не менее важные нужды.

К рефинансированию можно прибегнуть и в случае повышения валютных курсов при наличии кредита, взятого в долларах или евро, переоформив его на рублёвый.

А что же с минусами?

Их на самом деле немало.

Могут, например, возникнуть проблемы, связанные с тем, что сумма для погашения прежней ипотеки уже перечислена, а жильё ещё остаётся в залоге у первого банка. Вторая кредитная организация в качестве подстраховки требует от заёмщика выплатить комиссионный взнос или оформить в залог дополнительную недвижимость. Только после того, как все обязательства перед первым банком выполнены, платежи выплачены, жильё освобождается от первоначального обременения, но тут же становится залогом нового кредитора.

Надо иметь в виду, что рефинансирование само по себе сопряжено со многими затратами, которые приходится нести не кому-то, а именно заёмщику.

Огорчения при перекредитовании может принести и повторное оформление налогового вычета в виде положенного возврата работающим гражданам тринадцати процентов подоходного налога при покупке ими жилья, в том числе – в ипотеку. Бытует мнение, что в данном случае он вообще прекращается. Однако по закону право на такой вычет у заёмщика сохраняется. Более того, нет ограничений и числу рефинансирований, если кредитные организации работают в России.

В налоговую инспекцию надо предоставить оба договора по ипотечному кредиту – прежний и составленный в процессе рефинансирования. После проведённой проверки, если все положенные условия заёмщиком соблюдены, налоговики вычет одобрят.

Но и нюансов здесь возникает достаточно.

Главное – при заключении договора с новым банком чётко указать в нём цель займа: перекредитование ипотеки. Иначе о налоговом вычете впору забыть

Сложности могут быть и с досрочным погашением ипотеки. Некоторые банки вообще запрещают его при рефинансировании. Или назначают огромные штрафы, которые сводят на нет пониженный процент.

Есть ли возможность перекредитоваться, когда на первую ипотеку уже был потрачен материнский капитал?

Очень сложно.

Дело в том, что через полгода после погашения ипотечного кредита необходимо юридически оформить доли в приобретённом жилье на каждого члена семьи, и прежде всего – на несовершеннолетних детей. За этим строго следят правоохранительные органы и Пенсионный фонд. Если семья этого не сделает, то её ждут серьёзные санкции, вплоть до штрафа, равного материнскому капиталу.

Понятно, что в таком случае залогодержатель меняется. При перекредитовании это большая проблема для банков, которая им совершенно не нужна. Лишь совсем недавно кредитные организации стали работать с такими заёмщиками, прежде категорически отказывались. А сейчас своё согласие мотивируют тем, что погашение прежней ипотеки и рефинансирование фактическое происходят одновременно, поэтому никаким претензиям у контролирующих органов взяться неоткуда.

Вместе с тем важно знать: материнский капитал нельзя будет использовать на погашение кредита, если права не него возникли после перекредитования.

В случае с рефинансированием актуальна пословица: сто раз отмерь – один раз отрежь. Чтобы не вышло, что сама процедура обойдётся дороже, чем пониженные в её результате проценты.

Стоит ли привлекать специалиста, чтобы снизить ипотечную ставку?

В большинстве случаев годится.

Поддержка профессионала, финансового брокера, к примеру, будет весьма кстати при выборе новых условий, в том числе возможного снижения переплат. Он может добиться изменения банком отдельных пунктов, статей кредитного договора, которые не выгодны плательщику.

Кроме того, на проверку массы документов для кредитора брокер тратит времени в разы меньше, чем человек несведущий. Соответственно и банки получают возможность экономить своё время, поэтому более лояльно относятся к заёмщикам, использующим услуги брокеров.

Нужно знать, что банки в своих подходах к процессу уменьшения процентной ставки по кредитам не руководствуются чёткими инструкциями. Их попросту нет, поскольку практически каждая ситуация рассматривается строго индивидуально. И от того, насколько заёмщик будет к ней подготовлен как в плане знания своих прав и обязанностей, так и относительно владения основами соответствующего законодательства, зависит успех или неуспех его дела.

Коментарии закрыты