Сложно ли продать ипотечную квартиру и как это сделать?

Размещено: Дом и квартира, Покупка жилья

Просмотры: 538

Продать квартиру, находящуюся еще не в полной собственности по причине невыплаченной ипотеки, могут побудить различные семейные обстоятельства, и прежде всего, связаны они с возникновением тяжелого финансового положения. Но, насколько сложно продать ипотечное жилье и как лучше это сделать?

Как относятся банки к продаже ипотечного жилья?

По вполне понятным причинам, ни один банк не заинтересован в продаже квартиры, которая выступает залогом по ипотечному кредиту, ведь в таком случае он теряет немалые суммы прибыли в виде недоплаченных процентов. Также кроме случаев финансового банкротства заемщика, кредитное учреждение не особо поддерживает вариант переуступки обязанности погашения долга третьим лицам, так как неизвестным остается финансовая порядочность нового заемщика. Исходя из такого отношения банков, любая продажа ипотечной квартиры будет сопровождаться существенных трудностей.

Право возможной перепродажи ипотечного жилья фактически прописывается в договоре ипотеки в виде условия досрочного погашения займа. При определенных обстоятельствах, кредитное учреждение может пойти на уступки и разрешить передать свои долговые обязательства третьему лицу, но, как правило, только при условии оплаты определенного процента от кредитной суммы за проведение подобной операции.

В любом случае всегда можно найти выход из ситуации и подобрать удобные варианты продажи квартиры, находящейся в залоге у банка. Но, нужно всегда быть готовым к тому, что банк готов существенно усложнить подобные сделки. Прежде всего, трудности возникнут с поиском покупателя, так как в такой сделке сопряжены непростые условия банка с большими рисками. Поэтому скорей всего, для заинтересованности покупателя в конкретной квартире, продавцу придется существенно снижать ее продажную стоимость.

Способ 1. Продажа квартиры с условием полного погашения кредита.

Придется искать покупателя, который готов предоставить сумму средств, достаточную для внесения всей остаточной суммы долга. По закону, в этом случае весь процесс состоит из следующей последовательности операций:

  1. Полное погашение ипотеки за счет средств покупателя.
  2. Оформление банком документации о закрытии ипотеки на квартиру и снятии ее с залога, передаваемой собственнику жилья (продавцу).
  3. Только после этого продавец может заключать договор купли-продажи.

Фактически же, оформление банком документов занимает 2 – 3 календарных месяца с момента поступления средств. За это время покупатель не получает никаких имущественных прав, да и после могут возникнуть трудности с государственной регистрацией квартиры или со снятием ее с залога.

Для обеспечения гарантии снижения покупательских рисков, банки разработали схему продажи ипотечного жилья с применением банковских ячеек. Так, в одну ячейку после подписания договора купли-продажи кладутся средства за погашение займа и документы для снятия залога, а в другую ячейку кладутся средства, причитающиеся продавцу, который вправе их забрать только после полного переоформления права собственности.

Способ 2. Переоформление долговых обязательств на другое лицо

Еще одним вариантом продажи ипотечной квартиры – это замена заемщика. Проделать такую операцию можно только при согласии банка, предоставившего ипотеку. Сам же процесс заключается в передаче обязанности погашать ипотечный долг от продавца к покупателю. Естественно, покупатель может стать новым заемщиком при соблюдении всех требований, как и при первоначальном получении ипотеки. Банк обязательно проведет проверку финансового положения лица, которому предполагается передать обязанность погашения займа.

Важно в любом случае соблюдать осторожность на каждом этапе сделки. Чтобы сократить всевозможные риски и обезопасить себя от непредсказуемых последствий, каждую операцию нужно закреплять документальным подтверждением.

Коментарии закрыты