Как обезопасить себя при продаже квартиры на вторичном рынке

Размещено: Дом и квартира, Покупка жилья

Просмотры: 936

При продаже квартиры можно столкнуться с неприятностями или мошенничеством. Для того, чтобы сделка удалась, важно знать, как обезопасить себя при продаже квартиры на вторичном рынке. Иногда будущий собственник, получив деньги, заявлял об обратном, якобы средства получены не были. Потому очень важно учесть все необходимые нюансы, прежде чем приступить к продаже недвижимости.

Подготовка квартиры к продаже

На этапе, после оценки своей квартиры, следует учесть некоторые тонкости для подготовки ее к продаже.

  • Прежде чем продавать недвижимость, требуется провести в ней косметический ремонт, который обойдется в небольшую сумму. Покупатель в обязательном порядке, посетив жилье, оценит его внешний вид.
  • Также эксперты рекомендуют убрать из комнат громоздкую мебель, которая визуально только уменьшит площадь. Благодаря этому приему можно создать благоприятное впечатление на покупателя.
  • Если есть балкон, очень важно вовремя убраться на нём. Будущим покупателям будет неприятно спотыкаться о мусор, осматривая жилплощадь.

Маленькие хитрости

  • Если покупатель назначает смотрины, желательно предложить ему осмотреть помещения в дневное время суток. Таким образом можно повлиять на покупателя. Если квартира в неприглядном виде, лучше пригласить человека в вечернее время.
  • Также не следует назначать встречу в час пик, так как пока человек доберется, ему покажется, что предстоящая покупка расположена не в лучшем районе.
  • На время встречи стоит переодеться в приличную одежду. Встречая гостей в домашнем халате, можно оставить после себя неприятное впечатление.
  • Обратите внимание на внешний вид подъезда. Иногда продавцы, дабы произвести впечатление на покупателей, убираются в подъезде.
  • Документы требуется подготовить в определённом месте. В противном случае при необходимости придется их искать.

Этапы  продажи

  1. В первую очередь важно проверить наличие всех документов на жилплощадь, которые необходимы для подписания договора. Должно быть свидетельство о праве на собственность, договор дарения или права наследования.
  2. На следующем этапе имеет большое значение правильно оценить стоимость недвижимости, учитывая тенденции рынка. Желательно обратиться к специалисту в агентство по недвижимости. Альтернативой является и самостоятельная оценка стоимости недвижимости с помощью рыночных предложений и интернет-сайтов.
  3. Теперь актуально дать большое количество объявлений в различных источниках и сети Интернет.
  4. Когда покупатель отзовется, следует заключить с ним предварительный договор купли-продажи имущества. Потребуется быть внимательным, учесть все условия, которые будут в основном документе. В частности, необходим ли аванс или задаток.
  5. Снятие с регистрации. Этот нюанс выполняется с письменного согласия органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние.
  6. Необходимые справки для покупателя. Нужно взять справку о том, что человек не стоит на учете. Технический паспорт на жилье и другие документы.
  7. Бронирование ячейки и согласование нюансов главного документа.
  8. Подписание договора в удобном месте. Если процедура происходит в банке, кассир обязан проверить банкноты на подлинность, отправить деньги в банковскую ячейку.
  9. Теперь документы проходят государственную регистрацию, в процессе которой уплачивается государственная пошлина. Ее вносят в отделении Росреестра. Спустя месяц или немного меньше происходит регистрация права, и продавец получает деньги.
  10. Передача ключей будущему собственнику.

Как осуществить продажу быстро и без риска

Когда необходимо срочно и максимально выгодно продать квартиру, стоит обратиться к трем наиболее выгодным способам.

Выкуп инвестором жилья

К этому методу обращаются редко и только в крайнем случае, когда деньги  нужны в срочном порядке. Собственник может обратиться за помощью в агентство, и жилье приобретает само агентство или покупатели-инвесторы. При этом теряется около 30% сумы. В большинстве агентств всегда найдутся списки инвесторов, готовых приобрести квартиру за копейки в максимально сжатые сроки. Весь процесс оформления документов занимает не более 14 дней.

Стоимость жилья ниже рыночной цены около 15%.

Таким образом можно продать жильё очень быстро и первые покупатели появятся на горизонте спустя несколько дней.

Даже среди массы вариантов

Эксперты утверждают, что такой путь позволяет обеспечить не только быструю продажу имущества, но и заключить сделку по выгодной цене. На первый взгляд сама схема сделки не так проста, как кажется. Объект продажи необходимо активно рекламировать, используя различные ресурсы. При этом привлекает цена. В объявлении обязательно указывается тот факт, что предпочтение будет отдано лучшему предложению, потому заинтересованное лицо должно будет предложить лучшую цену. Этот прием представлен в виде аукциона.

Пакет документов купли-продажи

После предварительного подписания договора и определения даты подписания происходит подготовка к нотариальной продаже. В процессе подготовки документов следует  выключить:

  • Документы на жилище.
  • Идентификационный код бывшего собственника жилья и его паспорт.
  • Согласие одного из супругов для продажи.
  • Собственник жилища должен предоставить свидетельство о браке.
  • В случае, если часть жилья принадлежит несовершеннолетним, нужно предоставить не только свидетельства об их рождении, но и письменное разрешение органов опеки.
  • Для получения формы 2 необходимо обратиться в жилищно-эксплуатационную контору.
  • Справку, подтверждающую отсутствие долга по коммунальным услугам и квартплате.
  • Оценочная стоимость квартиры. В большинстве случаев этим вопросом занимается риэлтор. При желании и возможности можно обратиться в оценочную компанию и оплатить услугу. В указанное время специалист должен посмотреть и сделать фотографии квартиры. Также ему нужно предоставить копии техпаспорта на жилье, копию паспорта. На основании этих документов подготавливается отчет оценки жилья, в котором оговаривается рыночная стоимость недвижимости.
  • Выписка из квартиры. С этой целью следует обратиться в паспортный стол для написания заявления и оплатить госпошлину. Сотрудник учреждения в паспорте указывает информацию о снятии с регистрации по месту проживания и выдает специальный лист выбытия, который необходимо будет предъявить для процедуры регистрации по новому месту проживания. Также сотрудник жилищно-эксплуатационной конторы делает отметку в домовой книге.

Передача денег

В процессе расчета по сделке денежные средства передаются после ее заключения. Но на самом деле не все так просто. Надлежит знать важные моменты, которые позволят избежать встречи с мошенниками.

Основные моменты

Расчёты на вторичном рынке намного сложнее. Именно здесь популярна оплата наличными. После заключения сделки покупатель вправе передать будущему собственнику нужную сумму, а тот заверять, что ничего не получал. Риск быть обманутым велик.

Как заключается сделка

Сделку условно разделяют на пять этапов:

  1. В первую очередь заключается предварительный договор купли-продажи. На этом этапе между обеими сторонами оговариваются условия предстоящей сделки.
  2. Тщательная проверка документации, когда происходит идентификация полномочий прав продавца.
  3. Подписание договора.
  4. Регистрация государственного образца. В этот момент недвижимость переходит к новому владельцу.
  5. Передача жилья от прежнего собственника к новому.

Участники сделки должны учесть несколько вариантов передачи денежных средств. Среди наиболее безопасных методов передачи денег выделяют следующие варианты.

Через ипотеку

Не каждому покупателю предоставляется возможность купить понравившаеся жилье за наличные средства. В некоторых случаях покупатель обращается к заемщикам. В первую очередь продавца интересуют риски такой сделки.

Нюансы

  • Обе стороны при встрече обговаривают все детали и приходят к решению, чтобы процедуру продажи осуществить через ипотеку.
  • На следующем этапе заключается предварительный договор, по которому покупатель должен выплатить задаток, составить расписку о передаче средств.
  • Обратившись за помощью в агентство, независимый специалист производит оценку стоимости жилья. Цена должна соответствовать указанной сумме в договоре.
  • Чтобы устранить риск мошенничества со стороны продавца, покупателю требуется передать продавцу необходимый пакет документов, указанных банком.
  • Обе стороны заключают договор, учитывая основные условия.
  • Регистрация в регпалате или многофункциональном центре.
  • На следующем этапе происходит перерегистрация права собственности.

Собрав необходимые документы, обе стороны в указанное время являются в банк, который перечисляет продавцу требуемую сумму, а с покупателем заключается специальный договор ипотеки. Процедура не  является сложной. Так можно уберечь себя от мошенничества.

За наличный расчет

Через банковскую ячейку

В процессе расчетов на рынке купли-продажи именно банковская ячейка пользуется спросом. Под банковской ячейкой подразумевается сейф, расположенный в хранилище банка. Банк не имеет права знать, что находится в ячейке. Его главной задачей является контроль доступа к сейфу и его охрана.

Покупатель помещает деньги в сейф. Согласовав условия соглашения, которое было заключено между сторонами, деньги будут переданы в оговоренный срок при наличии пакета документов.

Когда в квартире, выставленной на продажу на время сделки, остаются не выписанные жильцы, то в соглашении можно указать отдельные условия, учитывающие интересы обеих сторон. Доступ к ячейке продавцу будет возможен при наличии предоставленной учреждением выписки из домовой книги. Подобным образом можно будет убедиться в том, что в покупаемой квартире не осталось зарегистрированных жильцов. Альтернативой являются паспорта жильцов, которые были прописаны. В них должен быть штамп регистрации о другом месте проживания.

Также допускается использование двух ячеек. Часть средств можно положить в первую ячейку, которую продавец получит после выписки жильцов. Остальная сумма будет получена при предоставлении в учреждение паспортов с нужными штампами.

Стоит отметить, что условия должны быть оговорены заранее между обеими сторонами и проведены специальным пунктом в договоре купли-продажи. При положительном исходе сделки в указанное время продавец забирает деньги из ячеек.

Немного о сроках

Срок аренды следует указывать с запасом. В большинстве случаев аренда может быть на месяц или два. Этого периода хватает для заключения удачной сделки. Преимуществом данного приема является небольшая стоимость услуги и высокая надежность расчётов.

Через нотариуса

Эта услуга обретает свою популярность постепенно. По своим техническим характеристикам она также считается удобной, как и расчет через ячейку, но главным достоинством метода является цена за услугу, которая вдвое ниже.

Воспользовавшись данным способом, нелишне застраховать себя от риска и обратить внимание, в каком банке был открыт депозитный счет нотариуса. Важно, чтобы специалист отдал предпочтение известному и надежному банку.

Несмотря на ряд преимуществ, продавец имеет шанс столкнуться с ненадежностью нотариуса. Потому прежде, чем отдать предпочтение этому инструменту взаиморасчета, важно выбрать надежного специалиста.

По материнскому капиталу

Продать квартиру с целью приобретения просторного жилья или переехать в другой район можно при некоторых условиях. Это допускается сделать без проблем, если все члены семьи, проживающие в квартире, достигли совершеннолетия. В противном случае отчуждение возможно при учёте определенных ограничений и при наличии специального разрешения органа опеки.

Условия продажи жилья

  • В первую очередь продать квартиру, приобретенную на материнский капитал, не возможно при отсутствии предварительного одобрения органов опеки. Органы опеки внимательно следят за соблюдением прав детей, не достигших 18 лет. Следовательно, родителям требуется доказать тот факт, что сделка не ущемляет права полноправных членов семьи.
  • Несовершеннолетние дети обязаны получить одинаковые доли в другом жилом помещении.
  • В результате процесса отчуждения жилищные условия детей не должны быть хуже, а площади меньше. Потому для продажи жилья сделка осуществима в случае вышеуказанных условий.
  • Получение разрешения органов опеки. Чтобы получить согласие на продажу жилья, в котором есть доли несовершеннолетних, родители кроме заявления предоставляют пакет документов:
  • Написать заявление о распоряжении.
  • В соответствующий орган подать как копии, так и оригиналы, подтверждающие личность заявителей. Это могут быть паспорта родителей и свидетельства о рождении детей.
  • Заявление представителей детей на участие их в будущей сделке.
  • Документы на жилье.
  • Справка об оценочной стоимости недвижимости.

Стоит отметить тот факт, что важно соблюсти уровень жилищных условий. Но в отдельных случаях можно обменять квартиру на недвижимость с меньшей площадью. Такой вариант допускается, если ребенку нужно дорогостоящее лечение или дети могут получить в собственность отдельную площадь.

Альтернативой выделенной доли несовершеннолетним собственникам является выплата денежной компенсации, которая равна отчужденной доли на момент подписания договора. При этом необходимо предоставить специальное заявление, а также справку о ценовой категории доли.

После этого открывается счет в банке на имена детей, и вносятся деньги. Их можно оформить вкладом или открыть банковский счёт. Деньгами ребёнок сможет распорядиться по достижению им совершеннолетия. При желании опекуном или родителем снять некую сумму надобно будет обратиться в отдел опеки, указав конкретную цель, а после — представить подробный отчет.

Допускаются варианты приобретения жилья для детей в квартирах родственников. К примеру, бабушки и дедушки.

Немного о сроках

Срок действия разрешения приравнивается к трем месяцам. Договора о продаже недвижимости должны быть предоставлены в тридцатидневный срок со дня получения разрешения на продажу квартиры. В случае, если сделка не состоялась, следует взять новое разрешение.

Также должны учесть и ряд нюансов

  • Если жилье находилось в собственности не более трех лет в момент отчуждения, требуется оплатить налог на жилье. Процедуры можно избежать, если сделки как по продаже, так и по приобретении новой квартиры провести в один налоговый период.

В случае приобретения квартиры в ипотеку, которая на момент продажи не закрыта, стоит обратиться в банк для согласия на перевод оставшейся суммы покупателю.

Продажа в рассрочку

Среди плюсов данного метода выделяют скорость оформления договора, минимальную процентную ставку.

Но такой прием не подойдёт для продавцов, планирующих получить сумму за один раз. Также присутствует риск, что покупатель сорвет сделку и продавцу придется обращаться за помощью в суд.

Какой бывает рассрочка

  • Срок от трех до шести месяцев. Предполагается внесение первоначальной оплаты в 50% от стоимости жилья. Отсутствуют проценты, что является положительной особенностью.
  • Рассрочка от 12 месяцев до 2 лет включает в себя первоначальный платёж. На оставшуюся сумму начисляется процент.
  • На протяжении непродолжительного времени сумма делится на равные части. При этом первоначального взноса не существует в начале. Такой способ используется не часто.

Как избежать мошенничества

Чтобы защититься от дальнейших судебных разбирательств и недоразумений в процессе продажи квартиры, следует учесть важные советы эксперта.

  1. Если оплата за недвижимость происходит наличными, вместо настоящих банкнот услужливые покупатели могут подложить фальшивые деньги. Такое мошенничество случается редко, но бывает. Не мешает помнить о том, что аферисты являются замечательными психологами и в первую очередь не следует внимать сладостным речам и улыбкам милейшего человека, планирующего купить квартиру.
  2. В процессе заключения сделки нужно указывать в документе настоящую стоимость жилья, за которую будут получены средства. Экспертом известны случаи, когда аферисты убеждают продавца зафиксировать в документе немного меньшую сумму, чтобы не платить большие налоги.
  3. В момент получения задатка за жильё расслабляться не стоит, даже если оба экземпляра документа на руках. Аферисты умеют находить различные способы обмана. К примеру, отдав часть средств продавцу, мошенники якобы уезжают за второй половины денег, но посещают нотариуса, который заключил договор. Он выдает им копию договора, так как новые собственники экземпляр якобы потеряли. Нотариус может ничего не подозревать и выдать копию без проблем. Мошенники в состоянии зарегистрировать квартиру и в считанные часы ее продать.
  4. Чтобы не быть обманутым, важно продавать недвижимость без посредников и общаться только с покупателем напрямую.

Коментарии закрыты